Vender un piso en Salamanca no empieza con el cartel de «Se vende»: empieza con una carpeta de documentos en regla. La mayoría de los retrasos en una compraventa —y algún que otro susto en la notaría— vienen de papeles que se pidieron tarde. Esta es la checklist que uso con mis clientes vendedores en Salamanca, en el orden en el que conviene conseguir cada documento.
1. Nota simple del Registro de la Propiedad
Es la «radiografía» de tu vivienda: acredita quién es el propietario, la descripción del inmueble y si existen cargas (hipotecas, embargos, servidumbres). El comprador y su banco la van a pedir seguro. Se solicita en el Registro de la Propiedad de Salamanca o por internet, y conviene que tenga menos de tres meses.
2. Escritura de compraventa (o de herencia)
El título de propiedad. Si heredaste la vivienda, necesitarás además la escritura de aceptación de herencia debidamente inscrita en el Registro. Si no está inscrita, resuélvelo antes de poner el piso a la venta: es uno de los bloqueos más habituales en Salamanca, donde muchas ventas proceden de herencias.
3. Certificado de eficiencia energética (CEE)
Obligatorio por ley desde 2013 para vender cualquier vivienda, y necesario incluso para anunciarla. Lo emite un técnico competente, tiene una validez de 10 años y en Castilla y León debe estar registrado en el órgano competente de la Junta. Sin la etiqueta energética no se puede firmar la compraventa.
4. Último recibo del IBI
Acredita que estás al corriente con el Ayuntamiento de Salamanca (OAGER). El comprador querrá comprobar que no hay recibos pendientes, y en la notaría se solicita el justificante. Recuerda: el IBI del año de la venta se suele prorratear entre las partes, salvo pacto distinto.
5. Certificado de estar al corriente con la comunidad
Lo emite el administrador o el secretario de tu comunidad de propietarios. Confirma que no debes cuotas ni derramas. Es obligatorio para firmar en notaría (salvo que el comprador te exonere expresamente) y conviene pedirlo con unos días de antelación.
6. Certificado de deuda pendiente o de cancelación de hipoteca
Si tu piso tiene hipoteca viva, el banco debe emitir un certificado de deuda pendiente para cancelarla en el momento de la venta. Si ya la terminaste de pagar pero sigue inscrita en el Registro, tendrás que hacer la cancelación registral. Este trámite puede tardar semanas: pídelo pronto.
7. Cédula, ITE y otros según el edificio
En Castilla y León no se exige cédula de habitabilidad para vender, pero si tu edificio tiene más de 50 años conviene comprobar si tiene la Inspección Técnica (ITE/IEE) pasada, porque el comprador o su banco pueden pedirla. Suministros: ten a mano las últimas facturas de luz, agua y gas para facilitar los cambios de titularidad.
8. DNI y, si procede, poderes o documentación extra
Todos los propietarios deben firmar. Si alguno no puede acudir, necesitará un poder notarial. En ventas por herencia con varios hermanos, o con propietarios en el extranjero, este punto conviene organizarlo cuanto antes.
¿Y si me falta algún documento?
Casi todo tiene solución, pero cada documento tiene sus plazos: una cancelación registral o una herencia sin inscribir pueden tardar semanas o meses. Mi consejo profesional: reúne la carpeta completa antes de publicar el anuncio. Un piso con la documentación lista transmite seriedad, se negocia mejor y firma antes.
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