Cuando calculas cuánto vas a recibir por la venta de tu piso en Salamanca, el precio de venta es solo el punto de partida. Entre impuestos y gastos, la cifra final puede variar bastante. Aquí tienes el desglose completo, explicado sin jerga, para que no haya sorpresas.
1. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Es el impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. En Salamanca se liquida ante el OAGER, generalmente en un plazo de 30 días hábiles desde la venta. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo —el objetivo (según valor catastral y años) y el real (según la ganancia efectiva)— y pagar por el que te resulte más favorable. Importante: si vendes con pérdidas, no se paga, aunque hay que comunicarlo igualmente.
2. IRPF: la ganancia patrimonial
Si vendes por más de lo que te costó (sumando al precio de compra los gastos e inversiones acreditables), esa ganancia tributa en tu declaración de la renta del año siguiente, en la base del ahorro, con tipos que van aproximadamente del 19% al 30% por tramos. Y aquí están las exenciones que más se aprovechan en Salamanca:
- Mayores de 65 años: si vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta por completo. Sin condiciones de reinversión.
- Reinversión en vivienda habitual: si el dinero de la venta de tu vivienda habitual lo reinviertes en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
- Inmuebles comprados antes de 1995: pueden aplicar coeficientes reductores sobre parte de la ganancia, con límites.
Cada caso tiene matices, así que conviene calcularlo antes de firmar, no después. No soy asesor fiscal y esta información es orientativa: para tu caso concreto, consúltalo con tu asesor —yo puedo ponerte en contacto con profesionales de confianza en Salamanca.
3. Cancelación de la hipoteca
Si el piso tiene hipoteca pendiente, se cancela económicamente con el dinero de la venta el mismo día de la firma. A eso se suman los gastos de cancelación registral (notaría, registro y gestoría), que habitualmente asume el vendedor. Si la hipoteca ya está pagada pero sigue inscrita, la cancelación registral también corre de tu cuenta.
4. Certificado de eficiencia energética
Obligatorio para vender. Lo emite un técnico y su coste es moderado (varía según el tamaño de la vivienda). Recuerda registrarlo en la Junta de Castilla y León: sin él no se puede ni anunciar la vivienda legalmente.
5. Notaría y registro: ¿quién paga qué?
Salvo pacto en contrario, la ley marca que los gastos de otorgamiento de escritura son del vendedor en su mayor parte y la copia e inscripción del comprador. En la práctica, en muchas ventas se pacta que el comprador asuma la notaría. Es un punto de negociación: conviene dejarlo claro en el contrato de arras.
6. Honorarios de la agencia inmobiliaria
Si vendes con agencia, sus honorarios se pactan por adelantado y por escrito. Mi consejo, incluso si no vendes conmigo: huye de quien no te dé transparencia total sobre este punto desde el primer día, y valora qué servicios concretos incluyen esos honorarios (fotografía, difusión, cualificación de compradores, negociación, acompañamiento hasta notaría).
Un ejemplo rápido de cálculo
Imagina una venta de 150.000 € de un piso comprado hace años por 110.000 €: tendrías plusvalía municipal (según valor catastral y años), IRPF sobre la ganancia (salvo exención por reinversión o por ser mayor de 65 con vivienda habitual), unos cientos de euros entre CEE y certificados, y la cancelación registral si hubo hipoteca. La cifra neta final puede diferir varios miles de euros de la bruta: por eso conviene calcularla antes de aceptar una oferta.
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